Définition
Commençons par rappeler la définition d’une signature. D’après l’article 1367 du Code civil, la signature sert à identifier l’auteur d’un acte juridique et « manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. ».
La signature électronique, également appelée signature numérique, est définie juridiquement comme un cas particulier de signature.
Lorsqu’elle est électronique [la signature], elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Article 1367 du Code civil
La signature électronique est souvent confondue avec une signature électronique manuscrite, la différence est pourtant de taille :
- Une signature électronique est une suite de caractères résultant de l’application de procédés cryptographiques ;
- Une signature électronique manuscrite est une signature faite à la main sur un appareil électronique qui capte la signature, et parfois certaines caractéristiques comme le temps d’exécution et la pression propres à chaque segment de la signature ; dans le cas le plus simple, il s’agit même simplement d’une signature manuscrite scannée.
Exemple de signature électronique : 41d9ffcd-245b-4efd-997f-b585e318a7e8
Exemple de signature électronique manuscrite : 
Dans cet article, nous parlerons uniquement de signature électronique au sens propre, c’est-à-dire en faisant référence au procédé cryptographique précédemment mentionné.
Validité de la signature électronique
En Europe
La réglementation eIDAS (Electronic IDentification Authentication and trust Services) fixe les règles d’utilisation et de reconnaissance légales des procédés de signature électronique des pays membres de l’Union Européenne.
Le règlement eIDAS établit également un principe fondamental, celui de non-discrimination. Cela signifie que la recevabilité juridique d’une signature ne peut donc être refusée au motif que celle-ci est au format électronique. Toute signature électronique dispose donc d’une valeur probatoire au sein de l’Union Européenne.
En France
Le règlement européen eIDAS a été retranscrit en droit français dans les articles 1366 et 1367 du Code Civil. Comme mentionné en introduction, ces articles établissent la valeur juridique de la signature électronique en France. Ils reprennent les règles d’utilisation et le principe de non-discrimination établis par le règlement eIDAS au niveau européen.
En France, l’ANSSI est l’organisme référent en matière de signature électronique. Cet organisme a notamment pour mission d’identifier et contrôler les prestataires de services de confiance afin de s’assurer de leur conformité avec le règlement eIDAS.
Bernie utilise Docusign, leader mondial des solutions de confiance, pour la signature électronique de l’ensemble de ses documents avec les propriétaires et locataires.
Signature électronique et immobilier – Cas concrets
Pour comprendre l’intérêt de la signature électronique dans le secteur immobilier, il est important de souligner les principaux avantages d’ordre technique qu’apporte ce service :
- Chaque signataire est authentifié, c’est-à-dire qu’il est bien celui qu’il prétend être ;
- L’intégrité du document est assurée dans le temps : le document n’a pas subi la moindre altération ;
- Aucun signataire ne peut nier avoir signer les documents, on parle alors de non-répudiation.
Au-delà du gain de temps induit (automatisation des processus de signature, mise à disposition multi-support), la signature électronique apporte un réel gain en termes de sécurité et de confiance aux parties prenantes d’un contrat.
Le bail locatif
La signature du bail locatif est encore trop souvent réalisée de visu, lors d’une rencontre entre le bailleur (ou l’agent immobilier qui le représente) et le locataire. Pourtant le bailleur (et parfois le locataire) n’habite pas toujours près du bien mis en location, et l’organisation d’une rencontre ou l’envoi des documents par voie postale rend le processus long et fastidieux.
Le recours à la signature électronique permet de fluidifier et accélérer le processus de signature du bail locatif. La loi ELAN (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est une loi de 2018 visant à réformer et moderniser le droit immobilier. Cette loi a notamment permis la dématérialisation de la plupart des opérations liées à la gestion locative. Le Code Civil français n’émet donc plus de réserve sur la signature électronique des baux d’habitation, à la condition que le règlement européen encadrant cette opération (eIDAS, cf. supra) soit respecté.
Etat des lieux
Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des actes structurants de la gestion locative immobilière. Afin de prévenir tout conflit potentiel lors de la sortie d’un locataire, notamment autour du déblocage du dépôt de garantie, il est essentiel de sécuriser l’ensemble des documents établis au moment de l’entrée dans le bien (y compris les photographies).
Contrairement à un document papier, il est impossible d’apporter une quelconque modification à un document signé électroniquement. Une fois que l’état des lieux contradictoire est réalisé, les deux parties signataires sont certaines de l’intégrité et de la conservation des documents.
Le cadre juridique français n’émet aucune réserve quant à la possibilité de signer un état des lieux en ligne. Il est donc possible (et selon nous préférable) de recourir à la signature électronique afin de sécuriser cette étape clé de la relation locative.
Conclusion
La signature électronique est un mécanisme de signature numérique reposant sur des principes cryptographiques, et non sur une représentation visuelle de la signature, comme c’est le cas pour une signature manuscrite. Les législations française et européenne établissent l’équivalence juridique des signatures manuscrite et numérique, selon le principe dit de non-discrimination.
La signature électronique permet non seulement un gain de temps considérable à différentes étapes des projets immobiliers, mais renforce également la sécurité et la confiance des parties prenantes de la relation commerciale.
Sources : Bernie – Agence immobilière en ligne, Commission européenne, Legifrance, Docusign, ANSSI, Wikipedia
