Selon une étude de l’INSEE1, la période de décembre à février, sont les mois les plus propices à l’acquisition d’un bien immobilier car l’offre est supérieure à la demande. C’est un moment idéal pour négocier et trouver le meilleur rapport qualité prix pour un premier investissement locatif. Mais avant d’acquérir ce bien, quelques règles sont de mise :
Premièrement, gardez en tête que vous n’allez pas vivre dans ce bien : donc détachez-vous de vos envies et vos goûts.
Deuxièmement, comme un véritable professionnel, réalisez un business plan. Investir dans un bien immobilier ne se fait pas à la légère, il est donc primordial d’analyser plusieurs critères sur du long terme (15-20 ans) :
Définir le lieu
Pour choisir la zone de votre acquisition, étudiez plusieurs paramètres : les transports en commun (ceux déjà fonctionnels et les futurs déploiements), le quartier, la gentrification de la ville, l’évolution démographique de la ville/ du quartier, le taux de chômage, la part de logements sociaux, le niveau des salaires,la répartition propriétaires/locataires…
Des questions auxquelles vous trouverez des réponses sur internet et notamment sur le site de l’INSEE, les sites de LaCoteImmo, MeilleursAgents…
La localisation est le meilleur critère pour estimer la plus-value à la revente.
Définissez les caractéristiques principales du bien
Une fois la zone géographique identifiée définissez le bien à acheter : studio pour une ville étudiante, grandes surfaces pour des lieux où de grandes entreprises envisagent de s’installer, nombre de chambres, qualité du bien (avec ou sans vis à vis, parquet flottant ou bois massif, avec ou sans moulure au plafond, douche ou baignoire…), date de construction de l’immeuble, présence d’un parking ou d’une cave, étage, présence ou non d’un ascenseur – important à prendre en compte pour les charges de la copropriété -, présence de lieux communs ou privatifs : local à vélos/ poussettes, balcon, jardin, cour privative…
Les caractéristiques choisies doivent permettre de cibler le type de population qui vit dans la zone où se trouve le bien. Avoir bien déterminé ces critères permettra de réduire la vacance locative et in fine d’augmenter la rentabilité de l’investissement.
Analysez les entrées et les sorties d’argent
Avant de faire une proposition d’achat de bien, mettez à plat toutes les dépenses : prix du bien, frais de notaire, frais de gestion, impôts… N’oubliez pas de prendre également en compte, les éventuels travaux. Une fois le calcul fait, le montant total vous donne le rendement locatif net qui correspond au rendement d’un bien immobilier après la déduction des charges et des impôts afférents, ce qui permettra d’identifier s’ il s’agit bien d’une bonne affaire.
Attention, un rendement locatif très élevé (17%) cachent souvent des problèmes : immeubles mal entretenus et/ou de mauvaise qualité, turn over importants des locataires, temps de relocation très long… À Paris par exemple, un bien de bonne qualité aura un rendement locatif faible mais un bon gestionnaire pourra le louer en peu de temps. Le meilleur investissement locatif se trouve donc dans l’entre deux. L’idéal étant de trouver un bien qui s’autofinance.
Acheter un bien peut s’avérer très chronophage donc n’hésitez pas à vous faire aider par un chasseur d’appartements/de maisons qui saura vous orienter et vous proposer des biens en fonction de votre budget et des autres critères que vous avez défini. Et surtout, adoptez la stratégie “Set and Forget”, en d’autres mots, planifiez suffisamment votre achat pour pouvoir déléguer toutes les tâches de gestion dans le but de s’enlever la charge mentale liée au bien pour se libérer du temps pour travailler sur d’autres projets.
Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à vous diriger vers bernie.re, je me ferai un plaisir de vous mettre en relation avec Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey, co-fondateurs de Bernie, première agence immobilière à proposer aux propriétaires et investisseurs une solution contre la vacance locative et les loyers impayés en garantissant un revenu constant aux propriétaires. Bernie se positionne directement comme locataire du bien, et non comme intermédiaire à l’image des agences traditionnelles.
Pourriez-vous être intéressé(e) par cela ?
A votre disposition et bonne journée,
