Tour d’horizon des différents types de baux

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Femme lisant un contrat

Il existe une grande variété de baux en droit français. Les baux les plus couramment rencontrés sont le bail commercial, le bail d’habitation au titre de la résidence principal, et le bail de droit commun également appelé bail code civil. Pour les propriétaires comme pour les locataires, il peut être difficile de s’y retrouver et de choisir le bail le mieux adapté à sa situation. Bernie vous propose donc un tour d’horizon des différents types de baux.

Convention par laquelle le possesseur ou le détenteur légal d’un bien meuble ou immeuble en cède l’usage ou la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un certain prix ; contrat qui constate le bail.

Larousse

En tant qu’agence digitale spécialisée dans l’immobilier résidentiel, Bernie est amenée à utiliser fréquemment deux types de baux : le bail de droit commun (avec les propriétaires de biens) et le bail d’habitation (avec les locataires). L’objectif de cet article est de rappeler succinctement les spécificités de chaque bail.

Le bail de droit commun

Régi par les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil, le bail civil est un bail dit de « de droit commun » qui permet aux parties de se mettre d’accord librement sur les modalités du bail. La rédaction du bail civil est donc beaucoup plus souple que celle du bail d’habitation.

Par définition, le droit commun rassemble toutes les règles applicables aux situations communes, c’est-à-dire n’étant pas régies pas des dispositions particulières. Il concerne aussi bien les particuliers, les associations soumises à la loi de 1901, et dans certains cas les entreprises.

Son principal avantage est la liberté conférée dans la fixation de la durée et le montant du loyer ; dans le cadre de l’immobilier résidentiel, le bail civil est presque toujours utilisé pour déroger aux obligations liées à l’un de ces deux aspects. Cela est d’autant plus vrai dans certains quartiers de Paris où le plafonnement des loyers est jugé trop bas par rapport aux prix de marché.

Le bail civil est également envisagé dans le cadre des logements de fonction, que l’entreprise loue le bien directement à des fins professionnelles, ou que le locataire soit le salarié qui perçoit un allocation loyer (on considère que le bail est ainsi lié à sa fonction).

A part la durée et le montant du loyer, nous observons que malgré la grande flexibilité offerte dans la rédaction du bail, les obligations du bailleur et du locataire sont très souvent similaires à celles rencontrées dans un bail d’habitation : décence du logement, entretien, réparations…

Rappelons enfin qu’un logement loué via un bail civil est soumis aux mêmes expertises techniques et énergétiques qu’un logement loué via un bail d’habitation.

Le bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989)

Le bail d’habitation classique est encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi a vocation à « améliorer les rapports locatifs » entre propriétaires et locataires.

Le bail doit nécessairement être écrit, et doit contenir certaines mentions obligatoires, comme l’année de construction, la surface habitable, les équipements disponibles (sanitaires, chauffage, etc.), la durée du contrat, le montant du loyer et des charges locatives, etc.

Le bail d’habitation peut concerner un logement nu ou meublé, avec quelques différences. Par exemple, pour un bien loué meublé, il est nécessaire de disposer d’une liste des meubles et équipements, et dans la pratique nous indiquons également la valeur de remplacement de chaque article.

La principale différence tient à la durée du bail. Pour les locations vides, la loi impose un minimum de durée de 3 ans (pour un propriétaire particulier ou SCI familiale) ou 6 ans (si le propriétaire est une société). Quant aux locations meublées, la durée minimum est d’un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants, voir infra.).

Autres types de baux

Les deux types de baux présentés dans cet article correspondent aux baux les plus fréquemment utilisés par Bernie dans le cadre de son activité de locataire institutionnel de longue durée. Il existe cependant une grande diversité de baux pour répondre à certains cas particuliers, par exemple :

  • bail de colocation : encadré par l’article 8-1 de la loi Alur en complément de la loi du 6 juillet 1989. Généralement les colocataires signent le même bail, mais il est aussi possible de rédiger un bail pour chacun des locataires. Chez Bernie nous préférons signer un seul contrat de bail pour l’ensemble des colocataires.
  • bail de résidence secondaire : par définition, il s’applique à une résidence qui n’est pas principale, c’est-à-dire que l’habitation se fait de façon temporaire (i.e. moins de 8 mois par an)
  • bail professionnel : contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il peut s’agir de professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…) ou non (conseils en gestion, consultants…)
  • bail mixte, pour une location à usage personnel et professionnel
  • bail précaire, ou location commerciale de courte de durée (également bail commercial dérogatoire) : il offre la possibilité de déroger à la durée prévue par le bail commercial. La durée maximale est fixée à 3 ans (pas de durée minimale)
  • bail saisonnier (location de vacances) : ce bail s’applique sur une durée relativement courte, allant d’une journée à 90 jours successifs au maximum ; il peut concerner une résidence principale ou secondaire.
  • bail rural (qui peut être un bail à ferme ou à métayage), entre un agriculteur et le propriétaire d’un bien agricole : il s’applique exclusivement à un bien immobilier, c’est-à-dire une terre ou un bâtiment d’exploitation à usage agricole.
  • bail étudiant : similaire au bail meublé classique, à l’exception de deux points : sa durée est fixée à 9 mois et il n’y a pas de reconduction tacite.
  • bail mobilité : contrat de location signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire » (étudiant, salarié en en mission temporaire ou formation professionnelle, etc.). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois
  • bail garage / parking / box : lorsque la place de parking louée n’est pas liée au logement principal du locataire, il relève des règles s’appliquant aux contrats de louage de choses. La location peut donc être librement négociée (durée, montant du loyer…)
  • bail emphytéotique, ou bail immobilier de longue durée : le bail emphytéotique administratif est un contrat qui doit répondre à une mission de service public et à un intérêt général. Il permet à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales de valoriser son domaine public grâce aux investissements réalisés et financés par l’occupant privatif.

Sources : Bernie – Agence immobilière en ligne, Legifrance, service-public.fr, justice.fr